不動産売却の確定申告で損しない4つのポイント
目次
知らないと損する税金と申告
「実家を売ろうと思ってるけど、税金ってどれくらい引かれるの？」
「1000万円で売れたら、そのまま1000万円もらえるんじゃないの？」
「片付け代や遺品整理代って、経費なの…？
こんな不安もありませんか？
実は、不動産の売却は
「売れた＝得した」ではありません。
税金、経費、確定申告を知らないまま進めると、
あとから揉める・あとから後悔することが本当に多いんです。
この記事を最後まで読むと、
✔ 不動産売却にかかる税金の仕組み
✔ 確定申告でやるべきこと
✔ 経費として認められるもの
✔ 片付け・遺品整理・解体の正しい考え方
が、小学生でも分かるレベルで整理されます。
「知らなかった…」を防ぐために、
今、ここで一緒に確認していきましょう。
不動産売却にかかる税金とは
結論：売却益に税金がかかる
不動産を売ったときにかかる税金は、
売れた金額そのものではありません。
かかるのは
「譲渡所得」＝利益部分です。
計算はこうです。
売った金額 −（買った金額＋売るための経費）＝利益
この利益に対して税金がかかります。
税率の目安は以下です。
- 所有期間 5年以下
→ 約 39％ - 所有期間 5年超
→ 約 20％
※相続した不動産も、被相続人の取得日を引き継ぎます。
「実家を900万円で売却。30年以上前に購入していた場合」
→ 長期譲渡扱いになり、税率は約20％。
確定申告は必ず必要？
原則、必要です
不動産を売却したら、
翌年の確定申告がほぼ必須です。
「利益が出ていないから申告しなくていい」
これは 間違い です。
特例を使う場合も申告が必要です。
申告の流れはシンプル。
- 売却金額を確認
- 経費を整理
- 譲渡所得を計算
- 確定申告書に記入
- 税務署へ提出
「売却後、税務署から何も連絡が来ないから大丈夫」
→ 数年後に 追徴課税 になるケース、実際にあります。
経費として認められるもの
経費として認められやすいのは、
- 仲介手数料
- 測量費
- 解体費用
- 修繕費（売却目的）
- クリーニング費
- 残地物撤去費
ポイントは
「売るために必要だったか」です。
仮に雨漏り修理をしてから売却した場合、
売却のためなら 経費になる可能性あり。
片付け・遺品整理は経費になる？
ここ、よく誤解されます。
- 単なる家の片付け → ❌
- 売却条件として必要 → ⭕
- 残地物撤去が契約条件 → ⭕
特に相続不動産や空き家では、
- 家財が多く内覧できない
- 残したままでは売れない
- 解体前に中を空にする必要がある
こうしたケースでは
片付け・遺品整理が売却に直結します。
「買主から“残置物はすべて撤去してください”と言われた」
→ 経費として認められる可能性が高い。
シミュレーション
1000万円で売却した場合
- 売却価格：1000万円
- 購入価格：不明（概算取得費5％＝50万円）
- 仲介手数料：約36万円
- 片付け費用：50万円
- 修繕費：20万円
- クリーニング：10万円
経費合計：116万円
計算すると、
1000万円
−（50万円＋116万円）
＝ 834万円（譲渡所得）
税率20％の場合、
約166万円が税金。
手元に残るのは
約834万円。
👉 1000万円＝1000万円じゃない
ここを知らないと、必ずズレます。
税金もしっかり考える
「売れたから良かった」
「思ったより残らなかった…」
このギャップが、家族トラブルや後悔につながります。
特に
空き家・相続・古家・更地は、
片付け・解体・税金がすべて絡みます。
まとめ
ここまで読んで、
こんな疑問が浮かびませんでしたか？
「私のケース、経費になるの？」
「解体した方がいい？そのまま売る？」
「確定申告、自分でできるのかな…？」
その不安、自然です。
みんな、最初は分かりません。
だからこそ、
税金も含めて“全体像”で考えることが大切なんです。
リライフは、
売却だけでなく
片付け・遺品整理・解体・税金の考え方まで
一緒に整理します。
「何から手をつければいいか分からない」
そんな時こそ、
リライフに相談してください。
あなたの不動産、
一番もめない形で、出口まで一緒に考えます。
注意）本記事は、不動産売却の現場で実際によくあるケースをもとにまとめたものです。
当社は税理士資格を有していないため、具体的な税額計算や申告の可否については、必ず専門家の確認を前提としてください。