売った後に「欠陥トラブル」で訴えられないための5つの安心ポイント
目次
- ① 契約不適合責任ってなに？（まずは土台を理解）
- ② 問題は“見えない瑕疵”。見えないからこそ書面で守る
- ③ “ボロボロでもOK”が成り立つ条件──買主の承知と書面の力
- ④ 売主が宅建業者のときは“最低2年の補償”に注意
- ⑤ 解決策はシンプル。「説明の質×書面の質×段取り」
- まとめ──“怖い”を“安心”に変える売却
「売ってから“天井にシミ…これ雨漏りじゃない？”と言われたらどうしよう」
「相続した実家、中はボロボロ。見えない欠陥があったら怖い」
──そんな声を、よく聞きます。
結論から言うと、**怖さの正体は“知らないまま進めること”**です。
ポイントを知り、きちんと説明して書面に残す。
これだけで、売却後のトラブルはほぼ回避できます。
この記事では、上越・妙高・糸魚川で
「空き家 売却 上越」「相続 不動産 売れない」「古家 解体 費用」などを検索してたどり着いたあなたに、
“売ってからも安心”な売却手順をお伝えします。
① 契約不適合責任ってなに？（まずは土台を理解）
まず、契約不適合責任とは、
**「約束とちがう状態の物を渡してしまったら、売主が責任を取る」**というルール。
例で言うと、
“ブレーキが効く自転車だよ”と言って売ったのに、実は壊れていた──
この場合、買った人は直してと言えます。
不動産も同じで、「聞いていた状態と違った」と買主が感じれば、
修理・代金減額・契約解除などを求められることがあります。
ここで重要なのは、
約束＝説明の中身と、その証拠（書面）。
説明が丁寧で書面が整っていれば、責任を問われにくいのです。
〈超シンプル事例〉
売主：「水回りは古いですが、現在は使用できます。床下に湿気があり、カビ臭もあります」
→ 説明どおりなら、後で“カビ臭い！”とだけ言われてもトラブルになりにくい。
一方で、何も説明せずに引き渡すと、
“聞いてない”＝契約不適合の争いになりやすいのです。
② 問題は“見えない瑕疵”。見えないからこそ書面で守る
**瑕疵（かし）**は欠陥のこと。
見える瑕疵（ひび・破損）は気づけますが、
見えない瑕疵（屋根裏の腐食、床下の配管割れ、雨漏りの進行、シロアリ）は、
売主でも気づかないことが多いのです。
怖いのは、引き渡し後に“発覚”しやすい点。
ここで役立つのが現況の棚卸しと点検の記録です。
役立つチェックリスト：
- 写真付き現況シート（外壁・屋根・天井・床下・水回り・電気設備）
- 第三者点検（簡易ドローン屋根診断、含水率チェック、排水テスト等）
- 過去の修繕履歴（いつ・どこを・いくらで直したか）
〈実例〉
相続した築48年の一戸建て。室内に残置物多数、雨の日に天井に薄いシミ。
軽微な雨漏りを“疑いあり”として明記し、屋根・天井の写真、点検の所見を添付。
結果、買主は現況を理解して購入。
引渡し後の補修は買主負担と合意し、トラブルゼロで成約しました。
ポイントは、見えないことを“見える化”して、書面に閉じ込めること。
これがあなたを守る盾になります。
③ “ボロボロでもOK”が成り立つ条件──買主の承知と書面の力
「古いし、雨漏りもある。こんなの売れるの？」
──そう不安に思う方も多いでしょう。
でも実は、“買主がそれを承知している”なら売れます。
プロの投資家や再生業者、セルフリノベ派など、
現況のままで欲しい層は確実に存在します。
ただし、承知＝口頭で言った気がするでは足りません。
〈重要事項説明〉〈物件状況報告書〉〈付帯設備表〉〈特約〉
この4点セットで残すのが鉄則です。
〈妙高市の成約例〉
・築52年／給湯器不良／床沈み一部あり／外部階段腐食
・片付けは最低限（危険物・生ごみ撤去のみ）
・「現況有姿・契約不適合責任免責・残置物一部残し可」特約
→ 再生を前提とする買主が即決。
売主は解体費ゼロで現金化に成功。
ここで効いたのが、“直さないで売る”戦略。
中途半端な修繕でお金をかけるより、
現況のまま値付けしてスピード売却する方が、
手残りが増えるケースも多いのです。
④ 売主が宅建業者のときは“最低2年の補償”に注意
あなたが個人の売主なら、
特約で契約不適合責任を免責にできるのが一般的。
一方で、**売主が宅建業者（不動産会社）**の場合、
最低2年程度の補償が求められるのが実務慣行です。
そのため再販業者は、瑕疵保険やアフター保証でリスクヘッジしています。
つまり、“誰が売主か”でルールが変わる。
買主が個人で、売主も個人なら特約設計が鍵。
売主が業者なら保証設計が鍵。
立場に合わせた契約設計が欠かせません。
⑤ 解決策はシンプル。「説明の質×書面の質×段取り」
結局のところ、トラブルになる物件は
物件が原因ではなく、手順が原因。
説明の質、書面の質、段取りの質を上げることで、
ほとんどのリスクは消えます。
説明の質
- 欠点を先に・具体的に・写真で
- 良い点だけでなく、悪い点を丁寧に伝える
- “推測は推測”と明記（例：雨天時にシミ拡大の可能性あり）
書面の質
- 物件状況報告書／付帯設備表／特約／引渡前確認書をセットで用意
- 要点は下線や太字で強調
- 買主の手書きイニシャルももらう
- 写真番号や日付を入れて台帳化
段取りの質
- 全部直す＝正解ではない
- 片付けだけで売る／部分解体で見せ場づくりなど、費用対効果で判断
- 解体費・片付け費の比較見積もりは必須
〈上越エリアの目安〉
・家財満載70㎡：片付け30〜65万円
・木造25坪解体：120〜180万円＋付帯
・軽リフォーム（床・壁補修）：30〜50万円
つまり、片付け＋現況売りか解体更地売りがもっとも効率的。
中途半端な修繕はお金が戻りにくいのです。
“良い宅建業者”を選ぶチェックポイント
- 欠点を最初に伝える勇気があるか
- 写真・図面・チェックリストで証拠を残しているか
- 特約文例を複数持ち、柔軟に調整できるか
- 片付け・解体・測量・残置処理までワンストップ対応か
- 地域相場と融資事情を具体的に話せるか
これが揃っていない会社は要注意。
どんなに広告が立派でも、
**「丁寧な説明」「緻密な書類」「現場の段取り」**がない業者は、
トラブルの火種を残します。
リライフでは、現地確認→記録→説明→署名を全案件で標準化。
“説明責任と書類作成”を最優先にしています。
まとめ──“怖い”を“安心”に変える売却
- 契約不適合責任は“約束ちがい”の責任。説明と書面で守れる
- 見えない瑕疵は見える化（写真・点検）と特約で回避
- **ボロボロでも雨漏りでもOK。**買主が承知していれば問題なし
- 売主が宅建業者なら最低2年補償。立場で契約内容が変わる
- 片付け・解体・現況売りは費用対効果で選択を
ここまで読むと、次のような疑問が浮かぶかもしれません。
「どこまで説明すれば“免責”にできるの？」
「解体と現況売り、どっちが得なの？」
「境界があいまいでも、今すぐ売れるの？」
どれも正しい疑問です。
そして、あなたが慎重に考えている証拠でもあります。
だからこそ、一人で悩まないでください。
上越・妙高・糸魚川エリアの空き家・相続不動産でお悩みの方は、
リライフにご相談ください。
現地確認から、説明書・契約設計・片付け・解体まで、
すべてワンストップでサポート。
「売った後も安心」まで責任をもつのが、私たちの仕事です。
まずはLINEやお電話で、無料の現地確認をご依頼ください。
あなたの不動産が、“怖い資産”から“安心の現金”へと変わるお手伝いをいたします。