家を売ったときの税金まとめ｜3つの重要ポイント
「実家を売ったら税金っていくらかかるの？」
「譲渡所得税や住民税ってよく聞くけど難しそう…」
「控除ってあるみたいだけど、私も対象になるのかな？」
もしあなたが実家の中古住宅や更地を売ろうとしているなら、きっとこんな悩みを抱えているのではないでしょうか。
多くの方が家を売るときに最初にぶつかる壁は、税金の仕組みがわかりにくいこと です。
知らないまま手続きを進めてしまうと、思っていたより多くの税金を払うことになり、せっかくの売却益が手元に残らないケースもあります。
でも安心してください。この記事を最後まで読めば、
- 家を売ったときにかかる 税金の種類と仕組み がわかる
- 節税できる控除のポイント を理解できる
- 実際に「どのくらいのお金が残るのか」イメージできる
ようになります。
今日は、家を売ったときに必ず知っておきたい 3つの重要ポイント を具体例つきでわかりやすく解説します。
（注意）
目次
譲渡所得税の仕組み
譲渡所得税とは？
家を売ったときに利益（もうけ）が出ると、譲渡所得税 という税金がかかります。
ここでいう「もうけ」は、単純に売却価格ではなく、購入費用や売却にかかった費用を差し引いた残り のことです。
計算式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（購入費用＋売却費用）
この「譲渡所得」に税率をかけたものが、譲渡所得税です。
具体例で理解する
例として、次のようなケースを考えてみましょう。
- 10年前に実家を 1,000万円で購入
- 今回、1,500万円で売却
- 仲介手数料や登記費用などで 100万円の売却費用
👉 この場合、
1,500万円－（1,000万円＋100万円）＝ 400万円
つまり 400万円が譲渡所得 になります。
この400万円に税率をかけて税金を計算するわけです。
長期所有と短期所有で税率が違う
譲渡所得税は、家を持っていた期間によって税率が変わります。
- 短期所有（5年以下） → 約30％
- 長期所有（5年超） → 約15％
（正確には所得税＋復興特別所得税を含んだ数字ですが、ここではわかりやすく丸めています）
つまり、同じ利益でも 5年以上持っているかどうか で、税金はほぼ半分になるのです。
例えば、先ほどの 譲渡所得400万円 の場合――
- 短期所有なら 400万円 × 30％ ＝ 120万円の税金
- 長期所有なら 400万円 × 15％ ＝ 60万円の税金
👉 長く所有していた方が、圧倒的に有利ということですね。
住民税もかかる
「譲渡所得税だけでいいのかな？」と思いがちですが、実は 住民税 もかかります。
仕組みは譲渡所得税と同じで、利益に対して税率をかけます。
- 短期所有 … 約9％
- 長期所有 … 約5％
つまり、譲渡所得税と住民税を 合計して考える必要がある のです。
具体例で確認
さきほどの 譲渡所得400万円・長期所有 のケースでは、
- 譲渡所得税 … 約15％ → 60万円
- 住民税 … 約5％ → 20万円
合計で 80万円の税金 がかかります。
「えっ、こんなに払うの？」と驚かれる方も多いのですが、ここで登場するのが 控除（特別ルール） です。
控除を使って節税する
3,000万円特別控除とは？
自宅を売ったときにもっとも有名な制度が、3,000万円特別控除 です。
これは、譲渡所得から 3,000万円まで差し引ける というもの。
つまり、多くの人はこの制度を使うことで、税金をゼロにすることができます。
具体例で見てみましょう
- 譲渡所得 … 400万円
- 控除 … 3,000万円
👉 400万円－3,000万円＝ 0円
この場合、なんと 税金はゼロ円 になります。
控除を受けられる条件
ただし、誰でも使えるわけではありません。主な条件は――
- 住んでいた家（または空き家）であること
- 親族などへの売却ではないこと
- 過去2年以内に同じ控除を使っていないこと
などがあります。
「私の実家も対象になるのかな？」と思ったら、必ず事前に確認しましょう。
その他の控除や特例もある
3,000万円控除のほかにも、
- 空き家を売却したときの 特別控除
- 買い替えをしたときの 特例
- 複数人で相続した場合の 分割売却の扱い
など、ケースごとにさまざまな制度があります。
つまり、控除を知っているかどうかで 最終的に手元に残るお金が何百万円も変わる のです。
まとめ
ここまでのポイントを整理すると――
- 家を売るときには 譲渡所得税と住民税 がかかる
- 所有期間によって 税率が変わる（5年が分かれ目）
- 3,000万円特別控除 を使えば、多くの人は税金ゼロにできる
つまり、家を売ったときの税金は 「知識があるかどうか」で大きな差が出る ということです。
ですが……実際に理解しても、次にこんな疑問が浮かんできますよね。
「控除を使った場合、確定申告ってどうやればいいの？」
「空き家を売ったときの特例 って、私の実家も対象になるの？」
「もし赤字で売った場合は、税金はかからないの？」
どれもとても大切な疑問ですし、不安に思うのは当然です。
だからこそ、自分だけで判断せずに専門家に相談することが大切 です。
リライフなら、あなたの状況を丁寧にヒアリングし、最適な節税方法や手続きの流れを一緒に考えることができます。
「難しい税金のことを全部クリアにして、安心して家を売りたい」
そう思ったら、ぜひ リライフにご相談ください。
注意書き
※本記事は、一般的な税金・不動産に関する情報をわかりやすくまとめたものです。
内容の正確性には細心の注意を払っていますが、すべてのケースに当てはまるとは限りません。
実際の税金や申告の扱いは、お住まいの地域や個別の事情によって異なります。
具体的な税務判断については、必ず税務署や税理士などの専門家にご確認ください。