田んぼや畑を売るには？農地転用と費用を徹底解説【5つのポイント】
農地売却で失敗しない方法
「父から相続した田んぼを売りたいけれど、どうすればいいの？」「畑をそのまま売るのは難しいと聞いたけど、本当？」――こんな不安や疑問をお持ちではないでしょうか。
実は、畑や田んぼを売るには「農地転用」という特別な手続きが必要です。宅地や雑種地と違って、そのままの状態では売れないケースが多いからです。
この記事を最後まで読むと、
- 自分の土地が「宅地」か「農地」かを見分けられるようになる
- 農地を売るために必要な手続きや費用の流れがわかる
- 売却にかかるリスクを避けられる
そんな状態になれます。
特に「空き家 売却 上越」「相続 不動産 売れない」「古家 解体 費用」などを検索されている方にとって、実家や相続した土地をどう扱うかのヒントになる内容です。
目次
そもそも土地の「種目」を知っていますか？
土地を売るときにまず確認すべきなのが、**その土地の「種目」**です。
- 宅地：家を建てられる土地。すぐに売却可能。
- 農地：畑・田んぼ。農地法により売買が厳しく制限。
- 雑種地：資材置き場や駐車場など。利用方法によって評価が変わる。
たとえば、「実家の隣の田んぼをそのまま不動産会社に売ろう」と考えた方がいました。ところが調べてみると、その土地は**農地法の許可がないと売買できない「田」**でした。そのため、すぐに売ることができず、結果的に半年以上も手続きが必要になったのです。
「宅地だと思っていたら実は農地だった」なんてことは珍しくありません。登記簿謄本や固定資産税の納付書を確認すれば、土地の種目がわかります。
ですが、ここで大きな疑問が生まれます。
「農地はどうして売りにくいの？」「もし農地のまま売れないなら、どんな手続きが必要なの？」――そんな声が聞こえてきますよね。
農地は売りにくいって本当？
結論から言うと、農地は宅地に比べて格段に売りにくいです。
その理由は、農地法が「農地を守る」ことを目的としているから。
農地は基本的に「農家が農業をするための土地」であり、自由に売ったり家を建てたりできません。
実際に、相続で田んぼを受け継いだAさんは「畑を売って空き家の解体費用にあてよう」と思っていました。しかし農地法の許可が必要だとわかり、さらに農地転用の申請費用が数十万円単位でかかることを知って、すぐに売却することをあきらめたのです。
「じゃあ農地を売るにはどうすればいいの？」
「農地転用って具体的にどんな手続き？」
農地転用の手続きと費用とは？
農地を売るためには、農地転用という手続きが必要です。
これは農地を「農業以外の用途に使っていいですよ」と行政に許可をもらうことです。
大きく分けて次の2種類があります。
- 4条申請：自分で農地の用途を変更するとき
- 5条申請：農地を売買して、買主が宅地や駐車場などに変えるとき
費用の目安は以下の通り。
- 行政書士や土地家屋調査士への依頼費用：20〜50万円
- 測量費用：30〜100万円
- 登記費用や登録免許税：数万円〜
たとえば、畑を住宅地に変えて売りたい場合、合計で50〜150万円ほどの費用がかかるケースが多いです。
ですが、、、
「その費用を出すのは売主なの？買主なの？」
「もし転用せずに農地のまま持っていたら、ずっと固定資産税だけ払うの？」
「費用をかけて農地転用しても、本当に高く売れるの？」
これらは誰もが抱える素朴な疑問です実際に相談に来られる方の多くも、同じ不安を口にされます。
だからこそ、信頼できる地元業者に相談することが解決の近道です。
農地売却の現実と片付け・解体の事例
農地を売る前には、土地の片付けや古家の解体が必要になるケースもあります。
実際に上越市内での例。
祖父の畑に古い納屋が残っており、そのままでは買い手がつきませんでした。
依頼を受けて片付けと解体を行った結果、売却額は解体前の約1.5倍にアップ。固定資産税の負担も解消され、スムーズに売却できました。
このように、ただ土地を持ち続けるよりも「片付け＋解体＋農地転用」で売却しやすくなる場合が多いのです。
まとめ：農地の売却は専門家と一緒に
畑や田んぼの売却には、宅地とは違う難しさがあります。
- まずは土地の種目を確認
- 農地は売りにくいと知る
- 農地転用の手続きを理解
- 費用や解体も含めて検討
- 信頼できる地元業者に相談
これらを押さえることで、「どうせ売れない」と悩んでいた農地も、新たな活用方法や買い手が見つかる可能性がぐっと広がります。
農地の売却は一人で悩んでいても前に進みません。
「どうせ農地だから無理」と諦める前に、リライフに相談してみませんか？
地元密着だからこそできる提案で、あなたの土地の新しい未来を一緒に考えます。