2025.03.10

不動産評価額と売却価格の違いに注意！失敗を防ぐ4つのポイント

評価額と売却価格のズレで悩まないために

「査定で2,000万円と言われたのに、売り出したらまったく問い合わせがない」
「相続のときに聞いた評価額と、実際に売れる値段が全然違う」

こうした声は、実家や空き家を売ろうとする方から本当によく寄せられます。

この記事では、**「不動産評価額と売却価格の違い」**をテーマに、数字に振り回されずに冷静に判断するための注意点をお伝えします。

読んでいただければ、

「なぜ評価額と売却価格が違うのか」
「どうすれば正しい価格で売れるのか」
「無駄な期待や損を避ける方法」

が、スッキリと理解できるはずです。

評価額はあくまで“基準値”でしかない

不動産の「評価額」とは、税金計算や金融取引の基準に使われる数字のことです。
代表的なものは以下の通りです。

固定資産税評価額：毎年の固定資産税や都市計画税を計算する基準。
相続税評価額（路線価など）：相続税や贈与税の算出基準。
公示価格・基準地価：国が発表する「参考価格」。

これらはあくまで「行政や金融のための数字」であって、市場で実際に売れる価格とはイコールではありません。

たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の土地。
売主としては「少なくとも1,000万円では売れるだろう」と考えがちです。
しかし市場の需要が低ければ、700万円でも買い手がつかないこともあります。

逆に、評価額が800万円でも、人気エリアであれば1,200万円で売れることもあります。

つまり、「評価額＝売却額」ではないということです。

ですが、、、ここで自然に浮かんでくる疑問は、
「じゃあ評価額って何の役に立つの？」
「税金のための数字なら、売却には意味がないの？」
「どの数字を参考にすればいいの？」

そう感じるのは当然です。

売主の“思い入れ”は価格に反映されない

家を売るとき、売主はどうしても「自分にとっての価値」を価格に上乗せして考えがちです。

「新築のときに3,000万円もかかったから」
「10年前にリフォームしたからまだ価値があるはず」
「親が大切にしてきた家だから、高く売ってあげたい」

こうした思いは自然ですが、残念ながら買主にとっては考慮されない要素です。

例を挙げましょう。
ある方は、LDKを最新の設備にリフォームしていました。
売主にとっては「500万円もかけた特別な価値」です。
ところが、買主は「自分好みにリフォームしたい」と考え、むしろ解体費用を見込んで値引きを希望しました。

結果、売主の期待価格より300万円以上安い金額でしか売れませんでした。

つまり、「思い出や過去の投資」＝「売却価格」ではないのです。

ですが、、、ここでもまた疑問が出てきます。
「じゃあリフォームしても意味がないの？」
「感情的な価値は、全く無視されるの？」
「どうすれば納得できる売却ができるの？」

このモヤモヤは、多くの売主が抱える共通の悩みです。

売却価格を決めるのは“市場”と“買主”

不動産がいくらで売れるかを決めるのは、市場と買主の存在です。

査定や評価額は参考にできますが、最終的に「買主が払うと決めた金額」でしか成立しません。

たとえば、同じ築30年の一戸建てでも…

駅近の物件なら、若い世代が「リノベ前提」で購入するため高値がつきやすい。
郊外の不便な場所では、土地値でしか売れず、建物は「解体費用がかかる」と敬遠される。

このように、需要と供給のバランスが価格を決めるのです。

例題をもう一つ。
ある土地は固定資産税評価額が900万円でした。
しかし近所で新しいショッピングモールが開業予定という情報があり、買主の需要が一気に高まりました。
結果、1,200万円で売却できたのです。

つまり、評価額ではなく「市場の動き」を読むことが大切です。

ですが、、、またまたこんな不安も出てきませんか？
「市場の動きなんて自分じゃ調べられない」
「不動産会社の査定は信用できるの？」
「どうやって本当に売れる金額を見極めればいいの？」と。

評価額に惑わされないために必要なこと

ここまで読んできて、「じゃあ結局どうしたらいいの？」と思っているかもしれません。

結論はシンプルです。
複数の不動産会社に査定を依頼し、地域に詳しい専門家の意見を取り入れること。

1社だけの査定額をうのみにせず、比べてみることが大切です。
また、机上の数字だけでなく、実際に売れた事例や地域の購入希望者の動きを知ることで、より現実的な価格が見えてきます。

そして、「売れる金額」と「売りたい金額」のギャップを理解することが、後悔しない売却の第一歩です。

リライフでは、上越・妙高・糸魚川エリアの市場を熟知し、あなたの状況に合わせた売却戦略をご提案しています。
「評価額と現実の差で悩んでいる」
「高く売りたいけど、どう動けばいいかわからない」

そんな方は、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ

評価額と売却価格は違う
売主の思い入れは価格に反映されない
実際の価格を決めるのは市場と買主
評価額に惑わされず、地域のプロに相談することが重要

大切なのは、数字に振り回されず、冷静に「売れる価格」を見極めることです。

リライフは、あなたが安心して不動産を売却できるように全力でサポートします。

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